Nadeelcompensatie
Recht op compensatie?
Komt er een azc, windpark of nieuwe weg bij u in de buurt? Soms betaalt de gemeente het waardeverlies terug.
Gemiddeld € 29.000 minder waard
Zoveel verliest een woning van € 500.000 binnen 2 km van een azc, windpark of nieuwe weg. Alleen de eerste 4% is voor eigen rekening en de rest kunt u terugvragen.
Mogelijk recht op
€ 9.000
Rekenvoorbeeld bij een woning van € 500.000.
- Woningen tot 2 km van het project
- Onafhankelijk onderzoek
- Oordeel binnen enkele werkdagen
- Woningwaarde
- € 500.000
- Waardedaling 5,8%
- € 29.000
- Wettelijk eigen risico 4%
- − € 20.000
Rekenvoorbeeld. Onderzoek Drös (UvA) en Koster (VU), 2023. Per woning verschilt het effect.
Wat is nadeelcompensatie?
De overheid mag besluiten nemen die uw woonomgeving veranderen. Een azc, een windpark, een nieuwe weg: dat mag, ook als u het er niet mee eens bent. Maar als zo'n besluit u onevenredig hard raakt, hoeft u de schade niet alleen te dragen. Dan kunt u een vergoeding aanvragen bij de overheid die het besluit nam.
De wet stelt twee eisen. De schade moet verder gaan dan wat iedereen in de samenleving nu eenmaal te dragen heeft. En zij moet ú zwaarder treffen dan anderen. Woont u als enige binnen een paar honderd meter van een nieuw windpark, dan is dat iets anders dan een weg die een hele wijk een beetje drukker maakt.
Tot 2024 heette dit planschade. Sinds de Omgevingswet is het nadeelcompensatie, met andere regels. Een oud rapport of een advies van voor die tijd gaat dus niet meer op.
Artikel 4:126 van de Algemene wet bestuursrecht.
Komt u in aanmerking?
Vier dingen bepalen vrijwel altijd de uitkomst. De check zoekt ze alle vier uit voor uw adres.
Dit pleit vóór u
- U bent eigenaar van de woning. Waardedaling treft de eigenaar, niet de huurder.
- U kocht de woning vóórdat het plan bekend werd gemaakt.
- Het besluit is definitief, niet tijdelijk of nog in voorbereiding.
- Uw woning ligt dicht bij het project, of u kijkt erop uit.
Dit pleit tegen u
- U kocht nadat het plan bekend was. U had het kunnen zien aankomen, en dan blijft de schade voor uw rekening.
- Het gaat om een tijdelijke vergunning of een plan dat nog kan sneuvelen.
- De afstand is groot genoeg dat uw woning er in de prijzen niet van afwijkt.
- De waardedaling blijft onder de vier procent die u sowieso zelf draagt.
Over die vier procent
Bij waardedaling door een project búiten uw eigen perceel trekt de wet altijd vier procent van de woningwaarde af. Dat is geen onderhandelingsruimte en geen drempel waar uitzonderingen op bestaan: het staat vast in de wet. Bij een woning van € 500.000 betekent het dat de eerste € 20.000 aan waardedaling voor uw rekening blijft.
Artikel 15.7, eerste lid, van de Omgevingswet.
U heeft vijf jaar — maar niet vanaf wanneer u denkt
De overheid mag uw aanvraag afwijzen zodra er vijf jaar voorbij zijn. Die termijn begint te lopen op het moment dat u zowel van de schade wist als van de instantie die het besluit nam.
Gaat het om een besluit waartegen u in beroep kon, dan begint de vijf jaar pas te tellen zodra dat besluit onherroepelijk is. Zolang er nog een procedure loopt, staat de klok dus stil. Dat scheelt in de praktijk vaak jaren — in uw voordeel.
Daarom is de datum waarop uw termijn afloopt bijna nooit de datum die u zelf zou gokken. Wij zoeken hem op en zetten hem in het rapport.
Artikel 4:131 van de Algemene wet bestuursrecht.
Hoe het werkt
Wordt uw aanvraag afgewezen, dan bent u € 300 tot € 500 aan leges kwijt en maanden tijd. Voor € 89,95 weet u vooraf of u kans maakt.
- 01
U meldt zich aan met uw adres, aankoopdatum en WOZ-beschikking.
- 02
Wij onderzoeken besluit, afstand, zicht en prijzen in uw buurt.
- 03
U krijgt het oordeel binnen enkele werkdagen, met onderbouwing.
In het rapport
- Analyse van project, besluit en woning
- De rekensom met bandbreedte
- De uiterste indieningsdatum
- Een oordeel van 2 tot 3 pagina's
Niet inbegrepen: taxatie, het indienen van de aanvraag, juridisch advies, bezwaar of beroep.
En als u wél kans maakt?
Dan houdt ons werk op. Wij dienen geen aanvragen in, voeren geen procedures en geven geen juridisch advies — dat is bewust: wij verdienen niets aan de uitkomst, dus ons oordeel heeft geen slagzij.
U krijgt van ons het rapport en, als u dat wilt, een doorverwijzing naar een gespecialiseerd bureau dat de aanvraag wel voor u doet. Dat kost doorgaans een percentage van de vergoeding of een vast tarief. U kiest zelf of u daarmee verdergaat, en of u dat bureau neemt.
U kunt de aanvraag ook zelf indienen bij uw gemeente. Het rapport is zo geschreven dat u het daarbij kunt gebruiken.
Veelgestelde vragen
Wat kost het om zelf een aanvraag in te dienen?
Gemeenten mogen leges heffen voor het behandelen van een aanvraag. In de praktijk ligt dat tussen de € 300 en € 500, en u bent het kwijt ook als uw aanvraag wordt afgewezen. Het exacte bedrag verschilt per gemeente en staat in hun legesverordening.
Wat als het oordeel negatief is? Krijg ik mijn geld terug?
Nee. U betaalt voor het onderzoek, niet voor een gunstige uitkomst. Een negatief oordeel is ook een antwoord: u weet dan dat u de leges en een doorlooptijd van maanden kunt uitsparen. Zouden wij geld teruggeven bij een negatief oordeel, dan had u geen onafhankelijk oordeel meer gekocht.
Garanderen jullie dat ik de vergoeding krijg?
Nee, en dat kan niemand. De overheid die het besluit nam beslist over uw aanvraag, niet wij. Wij rekenen door wat er bekend is en geven onze inschatting met onderbouwing. Belooft iemand u wel een uitkomst, wees dan voorzichtig.
Ik huur mijn woning. Heb ik hier iets aan?
Voor waardedaling niet: die treft de eigenaar van het pand. Huurders kunnen in sommige gevallen wel andere schade vergoed krijgen, bijvoorbeeld bij ernstige overlast. Dat valt buiten deze check. Vul het formulier wel in met 'ik huur', dan zeggen wij u dat vooraf in plaats van achteraf.
Waar baseren jullie de waardedaling op?
Op het besluit zelf, de afstand tot uw woning, of u er zicht op heeft, en op de prijsontwikkeling van vergelijkbare woningen in uw buurt. Voor de orde van grootte gebruiken wij onderzoek van de Universiteit van Amsterdam en de Vrije Universiteit uit 2023. Wij geven een bandbreedte, geen bedrag tot op de euro — dat laatste zou schijnprecisie zijn.
Is dit hetzelfde als een taxatie?
Nee. Een taxateur stelt de waarde van uw woning vast; dat is een apart traject met een eigen prijskaartje. Wij beoordelen of een aanvraag kansrijk is. Komt het tot een procedure, dan kan een taxatie later alsnog nodig zijn.
Ik heb mijn WOZ-beschikking niet bij de hand.
De WOZ-waarde staat op de aanslag van uw gemeente en is ook terug te vinden via MijnOverheid en het WOZ-waardeloket. Een recente waarde volstaat; het hoeft niet de beschikking van dit jaar te zijn.
Hoe lang duurt het voordat ik het rapport heb?
Binnen vijf werkdagen na uw betaling, per e-mail. Hebben wij iets van u nodig om verder te kunnen, dan laten wij dat weten en begint die termijn pas daarna te lopen.
Wat gebeurt er met mijn gegevens?
Wij gebruiken uw adres en WOZ-waarde om de check te doen, en verder niets. Uw gegevens worden niet verkocht en u krijgt geen nieuwsbrief. Het rapport maken wij op onze eigen computers, niet in de cloud. Hoe lang wij wat bewaren staat in onze privacyverklaring.
Ik ben waarschijnlijk al te laat. Heeft het nog zin?
Misschien wel. De termijn van vijf jaar begint bij een besluit waartegen beroep openstond pas te lopen zodra dat besluit onherroepelijk is geworden, en dat is vaak later dan mensen denken. Het uitzoeken van die datum is onderdeel van de check.
Niet kansrijk? Dat weet u binnen enkele werkdagen.
U bespaart zich dan een procedure van maanden. Kansrijk? Dan zetten wij uw dossier klaar. De termijn is beperkt — wacht niet te lang.
Haalbaarheidscheck
€ 89,95
per woning, incl. btw